Úroková paralýza: Proč vás čekání na levnější hypotéku může stát miliony?

Cítíte tu nervozitu na trhu? Lidé vidí aktuální úrokové sazby hypoték kolem 4,99–5,49 % a instinktivně šlapou na brzdu. Rozhodnou se nákup odložit a počkat, „až to spadne“. Zní to racionálně, že? Ve skutečnosti je to ale jedna z nejdražších chyb, kterou dnes můžete udělat.

Většině lidí totiž uniká širší kontext. Fixace úrokové sazby na 3 roky je jen kapka v moři oproti 20–35letému horizontu hypotéky. Během těchto tří let, kdy lidé v koutě čekají na vysněnou nižší sazbu, jim totiž ceny nemovitostí nenávratně utečou. Ve finále je toto čekání stojí mnohem více peněz než dočasně vyšší úrok.

Nevěříte? Pojďme se podívat na tvrdá data. Podle statistik z Hypoindexu a Hypox.cz rostly ceny starších bytů celorepublikově v roce 2024 o 10,1 % a v roce 2025 o brutálních 15,6 % (přičemž například v Moravskoslezském kraji to bylo loni až těžko uvěřitelných 22 %).

Pro naši demonstraci ale budeme schválně při zemi a počítat s velmi konzervativním zhodnocením 10 % ročně.

Příběh dvou bratrů: Čekatel vs. investor

Představte si dva bratry. Oba mají úplně stejný výchozí bod. Chtějí koupit hezký byt 2+1 po rekonstrukci (sekundární trh), který je připravený k okamžitému nastěhování.

• Dnešní cena bytu: 4 000 000 Kč
• Vlastní úspory (20 %): 800 000 Kč
• Plánovaná délka hypotéky: 30 let

Každý z nich ale zvolí naprosto odlišnou strategii.

Bratr 1: Ten, co čeká na „lepší časy“

První bratr se podívá na sazby a řekne si: „Přece nebudu platit bance přes 5 %! Počkám tři roky, až sazby klesnou zpět pod 4 %.“ Počítáme tedy s tím, že se po 3 letech dočká sazby 3,99 %.

Co se ale stane s trhem, zatímco on čeká?

• Cena bytu roste: Při složeném 10% ročním růstu vyletí cena toho samého bytu ze 4 milionů na 5 324 000 Kč.
• Chybějící hotovost: Aby měl požadovaných 20 % vlastních zdrojů, musí doplatit dalších 264 800 Kč.
• Vyšší dluh: Výše jeho úvěru se vyšplhá na 4 259 200 Kč.
• Šokující výsledek: I přes „krásnou“ sazbu 3,99 % bude jeho měsíční splátka cca 20 310 Kč.

Shrnutí: Čekal na lepší sazbu, ale ve finále platí měsíčně víc, musel doplatit čtvrt milionu navíc a přišel o 3 roky růstu majetku.

Bratr 2: Ten, co jedná teď

Druhý bratr odloží emoce stranou a dívá se na matematiku. Jde do toho hned a koupí byt za 4 000 000 Kč se sazbou 5,29 %.

Jak dopadne on?

• Nižší dluh: Úvěr 3 200 000 Kč
• Nižší splátka: 17 750 Kč měsíčně
• Růst majetku: Za 3 roky zhodnocení o 1 324 000 Kč

Kouzlo equity (vybudované hodnoty)

Druhý bratr vytvořil tzv. equity – tedy hodnotu, kterou může dál využít. Nárůst ceny bytu o více než 1,3 milionu Kč může použít jako zástavu pro další nemovitost.

Díky tomu může koupit další investiční byt bez nutnosti použít vlastní peníze.

Zatímco první bratr teprve kupuje svůj první byt, druhý už buduje portfolio.

Závěrem

Případ druhého bratra ukazuje, jak inflace a čas hrají ve prospěch těch, kteří jednají. Využívání zástavní hodnoty je silná strategie, ale není pro každého – vyžaduje zkušenosti a disciplínu.

V příštím článku se podíváme na to, jak začít i s menším kapitálem a budovat portfolio postupně a bezpečně.

Pokud vás toto téma zajímá, rád s vámi projdu konkrétní možnosti na nezávazné konzultaci.

Těším se na naši spolupráci.

Autor článku: Lukáš Jiřík