„Tiché aukce“ bytů: když se z pořizovací ceny bytu stane vyvolávací

Prolog – pár slov ode mne:

V posledních měsících mi stále častěji píšete: „Lukáši, byt byl za X, ale makléř mi volal, že je více zájemců a mám dát ‘nejlepší nabídku’. Je to fér? A co s tím?“ Rozumím vám. Chci být na vaší straně – proto tenhle článek. Vysvětlím, co se děje, proč k tomu dochází, kdy to dává smysl, a kdy už jde o nešvar, a hlavně jak se jako kupující chránit, aniž byste přišli o vysněnou nemovitost.

Co se dnes děje – praxe a data, ne domněnky:

Makléři častěji používají „tiché“ či „neveřejné“ aukce (obálková metoda, soutěž o nejlepší nabídku). Inzerovaná cena se tím stává spíše vyvolávací - nejnižší možnou. Po prohlídkách vyzvou zájemce, aby do určitého termínu podali finální nabídku (často e-mailem nebo přes jednoduchý aukční systém). Prodávající pak vybírá nejen podle ceny, ale i podle jistoty financování a termínů. Tento postup realitní kanceláře samy popisují jako standardizovanou „obálkovou metodu“. Důvod popularity je prostý: kontext trhu. Ceny bytů v ČR znovu rychle rostou – mainstreamová média za poslední rok mluví až o skokovém zdražení a nejrychlejším tempu za poslední tři roky; to přitahuje víc soutěžících kupujících k menší nabídce kvalitních bytů.

Proč k tomu dochází – motivace prodávajících i makléřů:

Prodávající logicky chtějí maximalizovat výnos. „Tichá aukce“ soustředí poptávku do krátkého okna a vytvoří konkurenční tlak, který cenu často posune nad inzerovanou částku. Makléř má obvykle procentní provizi, takže jeho motivace je s prodávajícím sladěná. Zároveň je to způsob, jak zachovat dojem férovosti („stejné podmínky, jeden deadline“). A právní prostředí tomu neklade zásadní překážky: nový zákon o veřejných dražbách (č. 250/2023 Sb.) se vztahuje na veřejné dražby; licitační „soutěže“ v uzavřeném okruhu zájemců realitek nespadají do stejného režimu, takže se běžně používají bez povinné dražební procedury.

Je to dobře, nebo špatně?

Dobře je to tehdy, když jsou pravidla předem písemně sdělena, všichni mají stejnou informaci (deadline, forma nabídky, hodnoticí kritéria), a proces je transparentní – například když prodávající (přes makléře) po skončení soutěže doloží, že skutečně existovalo více nabídek, a proč vyhrála právě ta konkrétní (cena, hotovost, rychlost převodu). V ideálním nastavení jde o profesionální aukci s jasným protokolem. Špatně je to, když se z „aukce“ stane psychologická hra: neurčitá pravidla, posouvání termínů, „přebíjení“ po telefonu, mlžení o počtu nabídek, nátlak na rychlou rezervační smlouvu či „nevratnou zálohu“. To už je nešvar. Připomínám, že realitní zprostředkování řídí zákon č. 39/2020 Sb. – zprostředkovatel má mimo jiné informační povinnost a ve smluvních vztazích platí zákaz některých nefér praktik; jako spotřebitel máte právo na srozumitelná pravidla a bezpečné procesy (včetně bezpečné úschovy).

Jak se jako kupující bránit – a má to vůbec smysl? Moje doporučení na závěr:

Smysl to má. Postupujte profesionálně:

1. Vyžádejte si písemná pravidla soutěže ještě před podáním nabídky (termín, forma, kritéria, jak se nakládá s osobními údaji a nabídkou po skončení). Ověřte, zda rozhoduje jen cena, nebo i financování a termíny předání.
2. Stanovte si vlastní „walk-away“ cenu (rozpočtový strop) a držte se jí, ať už emoce a FOMO pracují jakkoli.
3. Zvyšte kvalitu nabídky bez bezhlavého přebíjení: předběžné schválení hypotéky, vyšší jistota financování, flexibilita termínu, rozumné odkládací podmínky. (Praxe ukazuje, že někdy vyhraje jistější, byť ne nejvyšší nabídka.)
4. Trvejte na bezpečné úschově a férové rezervační smlouvě až po přijetí nabídky; nenechte se tlačit do „nevratných“ plateb mimo jasný smluvní rámec – i zde vám kryje záda realitní zákon.

Co si odnést:

„Tiché aukce“ samy o sobě nejsou protiprávní – jsou to nástroje pro maximalizaci ceny v prostředí rostoucí poptávky. Když mají jasná pravidla, můžou být fér. Když se používají jako mlžící a nátlaková taktika, jsou nešvarem. Jako kupující vyhrajete tím, že zkombinujete disciplínu (cenový strop), jistotu financování a požadavek na transparentnost. A pokud si nejste jistí, napište mi – projdeme spolu konkrétní nabídku, nastavíme strategii a vyjednáme podmínky tak, aby to dávalo smysl pro vás, ne pro cizí provizi.

Autor článku: Lukáš Jiřík