Rozhovor s poradcem: Jak financovat stavbu rodinného domu od A do Z?

Na začátku každého případu s klientem chci vždy poznat ten opravdový důvod, proč se pro koupi či stavbu rodinného domu rozhodli. Díky tomu lépe porozumím jejich smýšlení nad celou problematikou a dokážu navrhnout co nejvíce individuální řešení šité přímo na míru. V dnešním rozhovoru odpovídám na otázky klientky se kterou jsme navázali spolupráci minulý měsíc a která již má pozemek a plánuje stavbu vlastního domu – od vlastních zdrojů a dokladů pro banku, přes postupné čerpání až po fixaci, rezervu a pojištění během stavby apod.

Klientka: „Důvod, proč chci stavět dům, je svoboda a možnost vybudovat něco vlastního, kde bude mít naše rodina zázemí. Jak to ale celé finančně uchopit, když nám chybí část peněz, které potřebuji po bance?“

Kolik vlastních peněz musím mít?

Poradce: Obecně platí, že banky mohou půjčit až 80 % hodnoty zajištění (LTV). Pokud je žadateli méně než 36 let a jde o vlastní bydlení, může se dostat až na 90 % LTV. Zbytek je potřeba pokrýt z vlastních zdrojů – případně ho umí nahradit hodnota pozemku, který dáte do zástavy (tzv. vklad pozemku jako vlastních zdrojů). Limit 80/90 % LTV vyplývá z pravidel ČNB.

Jaké doklady bude banka chtít?

Poradce: Základ je ověření totožnosti a příjmu klienta. U výstavby navíc připravte:

• Projektovou dokumentaci + položkový rozpočet
• Stavební povolení nebo ohlášení stavby
• Odhad (znalecký posudek) – banka si ho zajistí
• List vlastnictví/katastrální podklady a doklady k pozemku

Konkrétní seznam se liší podle banky, ale výše uvedené patří ke standardu.

Jaká je nejdelší doba splácení?

Poradce: Tržní standard je až 30 let. Některé banky nabízejí i 35 let (typicky při splnění individuálních podmínek jednotlivých bank). V praxi se ale opravdu nejčastěji setkáte s max. 30 lety.

Co když se změní moje finanční situace a splátka bude vysoká?

Poradce: V průběhu splácení lze pracovat s:

• Dočasným snížením splátek/odkladem části jistiny (dle banky).
• Prodloužením splatnosti v rámci maxima (např. po 5 letech protáhnout splatnost a tím snížit měsíční splátku).
• Refinancováním k jiné bance při konci fixace (případně i dříve s možnou sankcí).
• Mimořádnými splátkami (většina bank umožňuje zdarma kolem výročí fixace). Základní prevencí je postavit rozpočet s rezervou a volitelnou fixací (viz níže). Obecné mantinely bank a možnosti úprav vycházejí z interních postupů, ale strategii snižování splátky typicky bezpečně umožňuje refinancování a nastavení nové splatnosti.
• V poslední době také často využívanou variantou bývá zaslání žádosti o snížení úrokových sazeb na tzv. Retenční oddělení banky, které má možnost schválit klientovi nižší úrokovou sazbu v průběhu fixace. Je-li v průběhu fixace výrazný pokles úrokové sazby, často s klienty saháme po tomto řešení.

Jak funguje postupné čerpání peněz při stavbě?

Poradce: U výstavby nedostanete peníze najednou. Čerpá se postupně v tranších podle rozpracovanosti stavby. Banka průběžně posílá technika/odhadce, který potvrdí prostavěnost, a vy během výstavby platíte pouze úroky z již vyčerpané částky. Jakmile přibude další etapa, uvolní se další tranše.

Co když mi během stavby peníze dojdou – lze hypotéku navýšit?

Poradce: Ano, obvykle to jde, ale banka znovu posoudí vaši situaci (příjmy, LTV, hodnotu rozestavěné stavby). Často se navýšení řeší buď navýšením stávajícího úvěru, nebo dalším úvěrem se stejným zajištěním. Některé banky mají i „rezervní rámec“ (např. až ~20 % z rozpočtu), který nemusíte nutně dočerpat. Přesto je rozumné mít 10–15 % rezervu v rozpočtu už na začátku.

Jaká je nyní úroková sazba?

Poradce: Tržní průměr se v roce 2025 pohybuje okolo 5 % p.a. (pod 5 % byl v květnu a červnu, o prázdninách se opět držel lehce nad pěti). Konkrétní sazba závisí na LTV, příjmech, fixaci a bance – některé uvádějí 4,49 - 5,09%. V posledním případu jsme se s klientem byli schopni na základě vyjednání individuální výjimky na sazbu 4,19%.

Fixace: když jsou úroky „vysoké“, jak dlouhou zvolit?

Poradce: Vše záleží na preferencích klienta, upřímně na finančním trhu miluji to, že je vše uskutečnitelné a každý si zde najde to, pro co si přišel.

• Krátká fixace (1–3 roky): větší flexibilita, rychlejší reakce na případný pokles sazeb, ale i riziko zdražení.
• Střední fixace (5–7 let): kompromis mezi jistotou a flexibilitou – v praxi velmi oblíbená varianta.
• Dlouhá fixace (8–10 let+): největší jistota cashflow, menší flexibilita při poklesu sazeb. Vzhledem k dnešním nabídkovým sazbám kolem ~5 % dává řadě klientů smysl fixace od 3-7 let.

Jak je to s možností refinancování do budoucna?

Poradce: Refinancování je přechod hypotéky do jiné banky s novou sazbou a podmínkami. Nejjednodušší je v době konce fixace, kdy nebývají sankce. Pokud trh zlevní, umí refinancování snížit splátku nebo zkrátit splatnost. Vždy se ale díváme na celkové náklady (poplatky, nové ocenění apod.).

Mít rezervu bokem, nebo dát všechno do stavby?

Poradce: Rezerva je klíčová. Doporučuji mít 3–6 měsíčních výdajů + tzv. kontingenční polštář 10–15 % stavebního rozpočtu. U výstavby je běžné, že se objeví vícepráce. Dobrá praxe je sjednat úvěr s možností nečerpat část (např. do 20 %), aby bylo „kam sáhnout“, a co nevyužijete, prostě nedočerpáte.

Musím mít pojištění nemovitosti už během stavby?

Poradce: Ano. Banka vyžaduje pojištění zastavované nemovitosti už před prvním čerpáním – krytí minimálně základních rizik (oheň, voda atd.). U rozestavěných staveb se sjednává pojištění stavby/rozestavěné stavby; pokud je pozemek či stavba v rizikové povodňové zóně, banka vyžádá i povodeň/záplavu. Doporučením je i rizikové životní pojištění (smrt/invalidita/pracovní neschopnosti) pro ochranu rodiny. Mým cílem každého klienta je vždy zajistit klid, bezpeční a jistotu.

Autor článku: Lukáš Jiřík