Nejnižší úrok nutně neznamená nejlevnější hypotéka

Možná jste už někdy viděli reklamu: „Hypotéka od 3,99 %!“ Zní to skvěle. Ale pak přijdou „drobnosti“ – povinné pojištění, poplatek za poskytnutí, placený účet, odhad… a najednou zjišťujete, že to, co vypadalo jako nejlevnější nabídka, vás měsíčně stojí víc než hypotéka s vyšší sazbou, ale bez balíku povinných doplňků a poplatků.

V tomhle článku vám ukážu, proč banky slevy dávají, které se vyplatí a kterým je lepší se vyhnout. A hlavně – jak to celé uchopit tak, abyste vyšli jako spokojení vítězové.

1) Dvě klíčové věci před každou hypotékou

a) Strategie

Hypotéka není jen částka a úrok. Je to krok ve vašem finančním plánu. Kupujete domov pro rodinu? Nebo investiční byt? Chcete flexibilitu pro budoucí prodej, rekonstrukci, případně další investice? Každá varianta má jinou správnou strategii (fixace, splatnost, rezerva, pojištění rizik, práce s LTV atd.).

b) Správný obchodní partner

Banka (a často i pojišťovna) je partner, který nastaví rámec celé spolupráce: sazbu, poplatky, podmínky čerpání, sankce, flexibilitu při změnách, rychlost a kvalitu servisu. Ne všechny slevy jsou stejné – u jedné banky je „sleva“ férová, u jiné je vykoupena nevýhodnou povinností.

2) Proč banka dává slevy

Zjednodušeně: motivace. Banka chce:

• získat klienta i na další produkty (běžný účet, životní pojistku, investice),
• „zajistit“ si vaše tržby (poplatky, pojistné),
• vytřídit riziko (slevy za nízkoenergetické bydlení, za aktivní využívání účtu apod.),
• zvýšit objem úvěrů (vyšší částky = někdy vyšší sleva).

Důležité: sleva není dárek. Je to obchod. Když vám někde přidají (sleva na sazbě), jinde si často vezmou (povinné pojištění, poplatek, účet).

3) Co skutečně rozhoduje: ne úrok, ale RPSN

Úrok je jen špička ledovce. V praxi rozhoduje RPSN – roční procentní sazba nákladů, tedy úrok + veškeré poplatky spojené s vyřízením, čerpáním, správou, změnami i ukončením úvěru.

Do celkových nákladů typicky vstupují například:

• poplatek za zpracování / poskytnutí hypotéky,
• rezervační poplatek za úvěrové prostředky,
• odhad nemovitosti (interní/externí),
• kontroly rozestavěnosti při výstavbě,
• poplatky za čerpání (jednorázově / za tranši),
• vedení úvěrového a povinného běžného účtu,
• změny splátek / splatnosti / zajištění / dlužníků,
• změny fixace mimo výročí,
• souhlasy a potvrzení pro katastr, vinkulace,
• poplatky za mimořádné splátky mimo zákonná okna,
• sankce za předčasné splacení mimo fixaci,
• vyčíslení zůstatku, výmaz zástavy po splacení,
• upomínky a správa v prodlení.

Pointa: reklamní sazba bez kontextu je poloviční informace.

4) Přehled nejčastějších „slev“ a co si u nich hlídat

• Sleva za nízkoenergetické bydlení (PENB A/B)

0,10–0,20 p. b.
Smysl dává, pokud je energetický štítek reálně dostupný. Když by bylo nutné draze dokupovat dokumentaci, propočítáme návratnost.

• Sleva za aktivní účet

0,10–0,30 p. b. výměnou za povinné příjmy a často i poplatek za vedení.
Pozor na podmínky. Pokud je nesplníte – sleva zmizí.

• Sleva za vysoký objem úvěru

0,10 p. b.
U vyšších částek lze obvykle vyjednat i lepší sazbu.

• Hypotéka „pro budoucnost“ (rezervace sazby)

0,10–0,20 p. b.
Dobrá volba při rekonstrukci či plánovaném nákupu. Hlídá se ale délka rezervace a poplatky.

• Sleva za PPI (pojištění schopnosti splácet)

0,10–0,30 p. b., ale pojištění stojí stovky až tisíce měsíčně.
Často nejdražší výměna. Bez kalkulace to nejde doporučit.

• Odhad nemovitosti zdarma

Praktický bonus.
Jen pozor, aby interní odhad nesnížil hodnotu nemovitosti → vyšší LTV → horší sazba.

• Zproštění poplatku za vklad zástavy na katastr

Příjemný benefit.
Dohlédnout, co přesně banka za klienta řeší.

5) Jak poznat „dobrou“ slevu od „drahé“

Dobré slevy:

✓ zlepšují RPSN a cashflow,
✓ nezavírají vás do dlouhodobých povinností,
✓ zvyšují flexibilitu (levné změny, splátky).

Pozor na slevy, které:

✗ vyžadují povinný účet s poplatky,
✗ nutí do drahého PPI,
✗ lákají na nedosažitelnou „od–sazbu“,
✗ omezují flexibilitu a jsou plné sankcí.

6) Jak s klienty postupuji (stručně a lidsky)

• Cíl a strategie – proč kupujete, jaké má bydlení/investice přinést hodnoty.
• Rozpočet a rezerva – bezpečná výše splátky, plán mimořádných splátek.
• Srovnání bank – podle RPSN a podmínek, ne podle billboardu.
• Vyjednání slev – bereme jen ty, které zlevňují celek.
• Papíry a proces – odhad, katastr, čerpání, vinkulace bez stresu.
• Dlouhodobý servis – výročí fixace, refinanc, změny v životě i na trhu.

7) „Kupujete produkt, nebo službu?“

Tohle je klíčová otázka. Produkt je „jen sazba“. Služba je kompletní řešení: strategický návrh, vyjednání férových slev, vyřízení od A do Z (odhad, katastr, čerpání), kontrola smluv a podmínek, dlouhodobý servis (refinancování, úpravy, mimořádné splátky). Klienti, kteří „kupují službu“, většinou platí méně a spí klidněji, protože neřeší překvapení a nepřicházejí o peníze na skrytých nákladech.

8) Jak s klienty postupuji (stručně a lidsky)

1. Cíl a strategie – proč kupujete, jaké má bydlení/investice přinést hodnoty.
2. Rozpočet a rezerva – bezpečná výše splátky, plán mimořádných splátek.
3. Srovnání bank – podle RPSN a podmínek, ne podle billboardu.
4. Vyjednání slev – bereme jen ty, které zlevňují celek.
5. Papíry a proces – odhad, katastr, čerpání, vinkulace bez stresu.
6. Dlouhodobý servis – výročí fixace, refinanc, změny v životě i na trhu.

9) Krátké shrnutí pro vás a co si odnést

• Nejnižší sazba ≠ nejlevnější hypotéka. Vždy počítejte celkovou cenu (RPSN, poplatky, podmínky).
• Slevy jsou obchod. Kde vám banka dá slevu, jinde si to často vezme zpět.
• Rozhoduje strategie a partner. Bez kontextu se dá na „sleva-hru“ snadno doplatit.
• Dobré slevy zlevňují celek a nezhoršují flexibilitu. Špatné slevy vás vážou k drahým povinnostem.
• Propočet a čísla nelžou. Jeden férový výpočet často převrátí první dojem z reklamy.

Autor článku: Lukáš Jiřík