Levný metr může být drahá chyba
6 min.
Proč nízká cena za m2 neznamená výhodnou koupi nemovitosti? Na to si v tomto článku odpovíme.
Mýtus levného metru
„Podívejte, tenhle byt má metr za 65 tisíc! To se dnes jen tak nevidí!“ Podobné věty slýchám při konzultacích často – lidé mají pocit, že narazili na skvělou příležitost, protože cena za metr čtvereční je výrazně pod průměrem trhu. Jenže právě takové byty bývají pastí na investory i kupující. Nízká cena za m2 často nevzniká z výhodné situace, ale z problémů, které nejsou na první pohled vidět. Může jít o zastaralé dispozice, extrémně velkou plochu bez efektivního využití, horší technický stav nebo byt v lokalitě, kde je slabá poptávka.
Metr čtvereční je totiž jen orientační vodítko. Když kupujete nemovitost, zajímá vás její celkový potenciál – jak rychle se prodá nebo pronajme, komu je určena, jaké má provozní náklady a jestli má růstový potenciál do budoucna. Investiční nemovitost s nízkou cenou za m2 vám totiž může dlouhodobě jen ležet na trhu, zatímco jiné, zdánlivě „dražší“, byty generují zisk a cashflow od prvního měsíce.
Problém velkých bytů
Nejčastější kategorií bytů s nízkou cenou za m2 jsou velké byty – 4+1, 5+kk nebo rozlehlé jednotky přes 100 m2. Na papíře vypadají výhodně, ale v praxi o ně není zájem. Proč? Rodiny, které by mohly být jejich ideálními nájemníky nebo kupci, častěji volí novostavby s lepší energetickou třídou, parkováním, výtahem a možností moderního vybavení. Nebo rovnou odcházejí z města do domů se zahradou. Starý velký byt v paneláku nebo cihlovém domě s horšími parametry je pro ně kompromisem, který nechtějí podstoupit.
Z pohledu investora takový byt znamená vyšší vstupní investici, náročnější rekonstrukci, vyšší náklady na provoz a nižší šanci na stabilního nájemníka. Navíc: v případě výpadku nájemce nemáte z čeho výpadek dorovnat. Zatímco dva menší byty si můžete lépe rozdělit, pronajmout různým typům klientů a snížit riziko výpadku příjmu, velký byt vám celý zůstává prázdný. Nízká cena za metr je tak jen optickou iluzí – ne výhodou.
Efektivita prostoru vítězí
Čím dál víc kupujících i nájemníků hledá efektivitu – tedy takové řešení prostoru, které jim poskytne maximum komfortu na co nejmenší ploše. Moderní byty o velikosti 65–80 m2 s otevřenou dispozicí, prostornou kuchyní spojenou s obývákem, dvěma ložnicemi a balkonem se dnes prodávají rychleji než staré 110metrové byty s chodbami, malými pokoji a uzavřenou kuchyní. Nejde jen o metry, ale o využitelnost. O to, zda se v bytě dá pohodlně žít nebo zda v něm bude nájemník spokojený.
Pro investora je toto zcela zásadní. Vysoká efektivita prostoru znamená vyšší atraktivitu na trhu, vyšší poptávku a vyšší stabilitu nájemného. Zkušený investor se tak přirozeně zaměřuje na to, jak rychle a komu se byt pronajme, jak je flexibilní při změně poptávky a jak funguje v čase. Moderní efektivní byty bývají oblíbené i mezi singles, mladými páry nebo mobilními profesionály – tedy lidmi, kteří tvoří dnes většinu nájemního trhu. Velký byt sice zní dobře na papíře, ale v praxi bude složitější, rizikovější a méně výnosný.
Levnější ≠ výhodnější
Je snadné podlehnout dojmu, že větší a levnější znamená výhodnější. Ale právě v investicích často platí pravý opak. Čím větší byt koupíte, tím víc riskujete – a to nejen z pohledu ceny a provozních nákladů, ale i likvidity. Když budete potřebovat byt prodat, menší jednotky se prodávají výrazně rychleji. Když budete potřebovat snížit náklady, menší byt vás bude méně zatěžovat. Když budete hledat nájemníka, menší byt nabídne širší spektrum zájemců.
Výhodnost investice se dnes neměří podle ceny za metr. Měří se podle návratnosti, flexibility a dlouhodobé udržitelnosti. Vysoký výnos, rychlá obsazenost, nízké provozní náklady a schopnost přizpůsobit se změnám trhu – to jsou znaky výhodné investice. Pokud vám byt stojí prázdný tři měsíce, i ten nejnižší metr vás vyjde draho. Proto by měla každá investiční úvaha začínat otázkou: „Kdo to bude chtít za tři, pět nebo deset let?“ Ne: „Kolik stojí metr?“
Doporučení Lukáše Jiříka
Pokud dnes hledáte investiční nemovitost, nenechte se zmást nízkou cenou za metr. Ptejte se jinak: Je ten byt efektivní? Dá se snadno pronajmout? Bude o něj zájem i za pět let? V realitách často platí, že lepší je menší a chytrý byt než velký a nepraktický kolos. Zajímá vás, jak by vaše investice dopadla při reálných číslech? Rád se s vámi podívám na konkrétní nabídku, přepočítáme návratnost, rizika i potenciál do budoucna. Investice není o slevách – ale o správné volbě.
Autor článku: Lukáš Jiřík