Když investice do bytu bolí: Proč se Praha přestává vyplácet

Petr (34 let), markeťák na volné noze, měl našetřeno 2 miliony. Vždy snil o tom, že si pořídí byt v Brně nebo Praze na pronájem. „Bezpečná jistota,“ říkali mu známí. A tak hledal. Ale s každým prohlédnutým inzerátem mu bylo jasnější, že něco nesedí – byty za 10 milionů, nájmy kolem 25 tisíc a hypotéka s měsíční splátku přibližně 40 000 Kč. „To abych vlastně tu investici dotoval,“ řekl mi během konzultace.

A to je právě problém dnešního realitního trhu – rozpadl se na dva světy. Zatímco Praha a velká města zůstávají cenově přepálená, regiony nabízí možnost bydlet – a investovat – i za třetinu. A právě tam se dnes odehrává realitní příběh s mnohem lepším koncem.

Když tři byty vydělají víc než jeden

Místo bytu v Brně jsme s Petrem připravili strategii rozdělení investice do tří menších nemovitostí – v Znojmě, Olomouci a Ostravě. Každý byt vyšel kolem 2,6 milionu. Nájemné? 12 až 15 tisíc měsíčně – tedy až 45 000 Kč celkem. Hypotéka na 80 % (cca 2,1 mil. na byt) odpovídá měsíční splátce kolem 10–12 tisíc za byt. Výnosově se Petr dostal na 6,2 % a ještě mu zůstává finanční rezerva. A hlavně – diverzifikoval. Když se jeden nájemník odstěhuje, stále má příjem ze dvou dalších.

Tenhle model dává smysl nejen ekonomicky, ale i psychologicky – Petr už nemá strach, že „vsadil vše na jednu kartu“. A přesně to je princip diverzifikace, o kterém se často mluví jen u fondů, ale měl by být základem i u nemovitostí.

Nejčastější strach: A kdo se mi o to bude starat?

Hodně lidí mi při konzultacích řekne: „Lukáši, a co když se mi o tři byty bude hůř starat?“ Chápu to. Ale dnes už existují chytré nástroje – automatizované výběry nájmů, externí správa nemovitostí, nájemní pojištění. Navíc: pronajmout byt v Olomouci není o nic těžší než v Praze. Rozdíl je v tom, že vás nebude stát 10 milionů.

Když se člověk dobře připraví, správně si rozloží financování a vybere dobré lokality, neznamená tři nemovitosti třikrát víc starostí. Ale znamenají větší klid, stabilitu a větší kontrolu nad výnosem.

Výhodné financování je základ

Každou nemovitost jsme s Petrem financovali samostatně, jinou bankou a s rozdílnými fixacemi. Díky tomu má flexibilitu. Pokud by úroky klesly, refinancuje jen jeden úvěr. Pokud bude chtít jednu nemovitost prodat, není svázán s celým portfoliem. Takto promyšlená struktura financí může být vaší obrovskou výhodou oproti lidem, kteří se „zabetonují“ na 30 let v jedné bance.

Doporučení Lukáše Jiříka

Pokud dnes přemýšlíte o investici do nemovitosti, udělejte to jinak než většina. Místo jedné nemovitosti v „bezpečné lokalitě“ investujte chytře, diverzifikovaně a výnosně. Využijte regiony, kde ceny dávají smysl, a kde váš kapitál vydělává – ne že ho každý měsíc dotujete.

Napište mi, jaký máte rozpočet, a já vám spočítám, kolik vám může přinést rozdělení investice do více nemovitostí. Ukážu vám reálná čísla, příklady lokalit i model financování. Protože investice dnes nejsou o náhodě – ale o správné strategii.

Autor článku: Lukáš Jiřík