Jak nezůstat pozadu v roce 2025? Aneb když sazby spí a byty zdražují

Než se vrhneme do zběsilého vysvětlování situace, objasňování důvodů, proč tomu tak je, a hledání ideálního řešení, je velmi důležité se u každého takového momentu zastavit a položit si otázku: Co tím chtěl básník (ČNB) říct? Co nás to má naučit a před čím varovat?

1) Proč sazby „stojí“ a co z toho číst?

ČNB v létě dvakrát po sobě nechala základní sazbu na 3,5 %. Proč? Důvody jsou zřejmé. Ceny služeb a bydlení pořád rostou rychleji, než by si banka přála. Lidé více utrácejí, ekonomika se zvedá a to udržuje tlak na ceny. Proto banka naznačuje, že sazby se teď spíš nehnou a možná v roce 2026 i lehce stoupnou. Nabídky komerčních bank na to reagují: průměrná „inzerovaná“ sazba je kolem pěti procent, ale reálně sjednané hypotéky se dnes často pohybují zhruba okolo 4,5 %. Co když tedy v nejbližších měsících sazby dál neklesnou, ale nemovitosti budou nadále nezastavitelně zdražovat?

2) Jak s touto informací pracovat jako člověk, který zvažuje koupi nemovitosti?

Klíč je přestat čekat na „magickou trojku“ (snížení úrokových sazeb zpět ke 3 %) a místo toho si dát svou současnou situaci a možnou budoucnost na misky vah. S čím počítat, nad čím přemýšlet a co nepodcenit?

• Možnost předběžného schválení a „držák“ sazby: úrokovou sazbu si mohu zafixovat na 30–90 dní, anebo řešit svou situaci obrácenou hypotékou (viz předchozí článek).
• Fixace 3–7 let (ne kratší jen kvůli pár desetinám) + možnost mimořádných splátek; najít obchodního partnera, který mi díky retenci zajistí snižování sazby i v průběhu fixace.
• Stres-test: spočítej si splátku i při sazbě o 1 p. b. vyšší. Na 4 mil. Kč / 30 let je rozdíl mezi 4,5 % a 5,5 % cca +2 450 Kč/měs.; mezi 4,5 % a 4,0 % je úspora zhruba 1 170 Kč/měs.
• LTV a vlastní zdroje: regulace dnes drží LTV na 80 % (do 90 % pro žadatele mladší 36 let a vlastní bydlení). DTI/DSTI jsou deaktivované, banky ale interně posuzují bonitu přísně.
• Výstavba: rozpočet +10–15% rezerva, kontrola smluv (inflační doložky, milníky) a počítej s tím, že stavební práce a náklady meziročně spíš mírně rostou (okolo 2–3 %), takže pevná rezerva je nutnost.

Výhoda „jít do toho po hlavě“ dnes? Pokud ceny bytů/domů rostou přibližně o 10 % ročně, může tě odkládání stát násobně víc na kupní ceně, než kolik ušetříš na splátce při hypotetickém poklesu sazby o pár desetin. ČNB výslovně varuje, že rychlý růst cen bydlení je proinflační riziko a promítá se do statistik přes imputované nájemné. Jednoduše: když čekáš na nižší sazbu, ale mezitím nemovitost zdraží (o X %), můžeš ve finále zaplatit víc, než kolik bys ušetřil na úrocích. Proto čekání nemusí být výhra.

3) Co udělat pro to, abych z této situace vyšel jako „vítěz“?

• Upřednostni cenu před sazbou. Když trh zdražuje, dává smysl vstoupit dřív s rozumnou splátkou a delší fixací.
• Vyjednávej o ceně. Sleva 1–3 % často ušetří víc než rozdíl 0,1–0,2 p. b. na sazbě.
• Buď chytrý ve volbě bytu/domu. Méně „vyhlášená“ ulice, nižší patro bez výtahu nebo větší panelák může být podstatně levnější při stejné užitné hodnotě.
• Nech si nemovitost zkontrolovat. Technická inspekce odhalí skryté vady a může ušetřit statisíce.
• U výstavby postupuj po krocích. Klidně začni pozemkem, poté projekt a povolení a až potom čerpej úvěr na stavbu – snížíš úroky z rozestavěného a koupíš si čas.
• Počítej s rozdílem mezi „cedulí“ a realitou. To, co banka píše na webu, není vždy to, co si skutečně odneseš ve smlouvě – reálně sjednané sazby bývají odlišné od těch „reklamních“.

4) Doporučení Lukáše Jiříka

Nečekej na dokonalé sazby; čekej na dokonalá čísla. Jakmile ti vyjde dlouhodobě udržitelná splátka (o 1–2 p. b. výš ve stres-testu), máš 6–9měsíční rezervu a dává smysl lokalita i technický stav, kup nebo rozjeď výstavbu. V prostředí, kde ČNB drží sazby a zároveň ceny bydlení akcelerují, je racionální upřednostnit cenu aktiva a jistotu cash-flow před honěním desetin na sazbě. Když budeš chtít, spočítáme konkrétní scénáře na tvůj příjem a vybereme mezi „koupit teď“ vs. „počkat“ čistě podle dat – bez emocí.

Autor článku: Lukáš Jiřík