Hypotéky: čekat na lepší sazbu, nebo jednat teď? Historie ukazuje, že čas nemusí hrát ve váš prospěch
4 min.
Aktuální situace: kde jsme teď
V srpnu 2025 se průměrná nabídková úroková sazba (Hypoindex) pohybovala mezi 4,79 % až 5,05 %. To je méně než v roce 2023, kdy se držela kolem 6 %, ale stále výrazně více než rekordní minima z let 2015–2017 (okolo 1,8–2 %).
Pro řadu domácností znamená současná úroveň citelně vyšší měsíční splátky než před několika lety. Otázkou však je, zda má smysl čekat na další pokles a nebo si pořídit nemovitost rovnou.
Historie úrokových sazeb – nejsme na historickém maximu
Pohled zpět na posledních 20 let ukazuje, že sazby byly opakovaně jak níže, tak i výše než dnes:
| Rok | Minimum | Maximum | Poznámka |
| 2005 | 3,62 % | ~4,4 % | tehdy nejnižší hodnota Hypoindexu |
| 2007 | ~4,6 % | 5,34 % | růst před krizí |
| 2008 | 5,5 % | 5,82 % |
vrchol finanční krize |
| 2009 | 5,51 % | ~5,7 % | stále velmi vysoko |
| 2016 | 1,77 % | 2,06 % | historické minimum |
| 2021 | 1,93 % | 2,99 % | nízké sazby před skokem ČNB |
| 2023 | 6,02 % | 6,34 % | nejvyšší sazby za posledních 20 let |
| 2025 | 4,94 % | 5,05 % | stále nadprůměr, ale pod loňským maximem |
Z tabulky je zřejmé, že rok 2023 přinesl nejvyšší sazby od začátku sledování Hypoindexu, a to i nad úrovní z krize v roce 2008. Současné sazby v roce 2025 jsou sice stále vysoké, ale už pod úrovní loňských a předloňských extrémů.
Příběh mého klienta – refinancování, které dávalo smysl
Rodina s hypotékou z roku 2020 měla fixovanou sazbu 1,99 %, fixace končila letos. Původní banka nabízela novou sazbu kolem 5 %.
Na první pohled šlo o skok, který by jejich splátku zvýšil o tisíce korun měsíčně mohl vést k finančním problémům. Přesto jsme našli banku, která nabídla kombinaci kratší fixace a nižší sazby, s možností retence (změnu úrokové sazby podobu, když by úroková sazba v budoucnu klesala) a díky tomu jsme zmenšili dopad na rodinný rozpočet.
Důležité bylo, že jsme jednali včas — čekání na „lepší zítřky“ by znamenalo risk, že sazby mezitím opět vzrostou.
Vyplatí se čekat? Co říká historie a logika trhu
Z historických dat vidíme, že:
- Sazby klesají i rostou v závislosti na inflaci, politice ČNB a stavu ekonomiky.
- I když mohou ještě klesnout, není jisté, že se vrátí k hodnotám pod 3 % v dohledné době.
- Mezitím mohou růst ceny nemovitostí, měnit se také podmínky ČNB pro získání úvěru
Čekat na „ideální“ sazbu může znamenat promarnit příležitost koupit či refinancovat za přijatelných podmínek. Historie ukazuje, že úroky se umí pohybovat oběma směry velmi rychle.
Závěr a doporučení
Současná situace není historickým maximem, ale stále jde o úroveň, která si zaslouží pečlivé rozhodování.
Rozhodnutí, zda jednat teď nebo čekat, by mělo vycházet z vaší konkrétní situace — výše úvěru, doby fixace, finanční rezervy a životních plánů.
Pokud chcete znát přesný dopad aktuálních sazeb na vaše splátky a možnosti, které vám trh nabízí, kontaktujte mě — připravím pro vás konkrétní propočet a doporučení.
Autor článku: Lukáš Jiřík