ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky. Co to znamená pro běžného člověka?

1. Jaká je dnes situace na trhu hypoték a co ČNB řeší

Česká národní banka (ČNB) na podzim 2025 zhodnotila, že český finanční sektor je stále stabilní a banky odolné vůči případným otřesům. Zároveň ale vidí rostoucí rizika právě u hypoték na investiční byty – tedy u nákupů, kdy si lidé berou úvěr ne na vlastní bydlení, ale kvůli výdělku z pronájmu nebo jako dlouhodobou investici. Pro klasické hypotéky na vlastní bydlení zůstává vše beze změny: horní hranice ukazatele LTV (loan to value – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) je nadále 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %, a ukazatele DTI a DSTI (viz níže) zůstávají plošně „vypnuté“, tedy nejsou zákonně povinné limity.

2. Co přesně ČNB nově zavádí u investičních hypoték

Od 1. 4. 2026 doporučuje ČNB bankám, aby u hypoték na investiční obytné nemovitosti uplatňovaly přísnější limity: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7 (DTI – debt to income – kolik násobků čistého ročního příjmu dlužník celkem dluží). To znamená, že investoři budou muset vložit více vlastních peněz a celkový objem jejich dluhů nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Za investiční se podle ČNB považuje taková hypotéka, kdy žadatel uvede, že úvěr neslouží k vlastnímu bydlení, nebo do svých příjmů započítá očekávaný nájem z dané nemovitosti – případně kupuje třetí a další byt či dům.

3. LTV, DTI, DSTI – tři zkratky, které určují, kolik vám banka půjčí

Aby bylo jasné, o čem je řeč: LTV (loan to value) je procentní poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti – například LTV 80 % znamená, že při ceně bytu 5 milionů vám banka půjčí maximálně 4 miliony a zbytek musíte doplatit z vlastních zdrojů. DTI (debt to income) je poměr celkového zadlužení k vašemu čistému ročnímu příjmu – když máte roční příjem 800 000 Kč a dluhy 4 miliony, DTI je 5. DSTI (debt service to income) ukazuje, jakou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolknou všechny měsíční splátky úvěrů dohromady. ČNB tyto ukazatele používá jako nástroje finanční stability – pro vlastní bydlení jsou nyní zákonné limity DTI a DSTI deaktivované, ale pro investiční hypotéky nově zavádí doporučení na LTV 70 % a DTI 7.

4. Co to prakticky znamená pro klienta – příklad na číslech

Dobrou zprávou je, že pro lidi kupující první nebo druhé vlastní bydlení se nic nemění – platí stále LTV 80 % (nebo 90 % do 36 let) a banky navíc individuálně posuzují, jak zvládnete splácet. Nová pravidla míří hlavně na investory. Příklad: kupujete třetí byt za 6 milionů jako investici. Dnes může banka často financovat až 80 % hodnoty, tedy 4,8 milionu, a vy doplácíte 1,2 milionu z vlastních peněz. Po zavedení doporučení ČNB bude maximální LTV 70 %, takže hypotéka vyjde jen na 4,2 milionu a vy budete potřebovat minimálně 1,8 milionu vlastních zdrojů plus vedlejší náklady (daň z nabytí se už sice neplatí, ale jsou tu poplatky, rekonstrukce, rezerva atd.). Zároveň celkový součet vašich dluhů nesmí překročit 7násobek ročního čistého příjmu – pokud tedy vyděláte 1 milion ročně, všechny vaše úvěry dohromady by neměly přesáhnout 7 milionů. ČNB odhaduje, že tato změna by při současných datech zasáhla zhruba 7–9 % nových hypoték, tedy hlavně část trhu zaměřenou na investování do bytů.

5. Jak vám mohu s novými pravidly pomoci jako hypotéční specialista?

Jmenuji se Lukáš Jiřík a jako hypotéční specialista dlouhodobě sleduji doporučení ČNB i konkrétní podmínky jednotlivých bank. Pokud uvažujete o koupi investičního bytu nebo řešíte vlastní bydlení a nejste si jisti, jak se vás nová pravidla dotknou, můžeme spolu projít vaši situaci krok za krokem – od nastavení rozpočtu přes volbu banky až po celkovou strategii financování. Mým cílem je, abyste se v číslech neztratili, rozuměli všem zkratkám a rozhodovali se s klidem a jistotou, že vaše hypotéka dává dlouhodobě smysl pro vás i vaši rodinu.

Autor článku: Lukáš Jiřík