Ve své praxi finančního poradce se opakovaně setkávám se stejným scénářem. Klient přijde s odhodláním koupit byt, projde si nabídky, spočítá splátku, a pak řekne větu, která ho bude stát peníze: „Počkám, až sazby klesnou."
18. června 2026 Česká národní banka rozhodla o zvýšení základní repo sazby o 0,25 procentního bodu na 3,75%. Šest ze sedmi členů bankovní rady hlasovalo pro. Banky zareagovaly téměř okamžitě: červen 2026 se zapsal jako jeden z nejdramatičtějších měsíců na hypotečním trhu za poslední roky. Šest bank zdražilo sazby a hypotéky pod pět procent se staly raritou. Z deseti bank v přehledu jen tři se udržely pod touto hranicí: Fio banka, Moneta Money Bank a AirBank.
Pro ty, kteří čekali na pokles sazeb, je to studená sprcha. Pro ty, kteří jednají dnes, je to varování: příliš dlouhé čekání má cenu.
Proč ČNB přitlačila na brzdu, i když inflace je nízká?
Na první pohled to nedává smysl. Inflace se v červnu pohybovala na 1,5%, tedy pod cílem ČNB. Proč tedy centrální banka zdražuje peníze?
ČNB nespekuluje o tom, co je. Spekuluje o tom, co bude. Česká ekonomika roste, mzdy rostou, spotřeba roste. Bankovní rada vidí riziko, že inflace se může znovu rozběhnout, a raději brzdí preventivně, než aby hasila požár. Je to jako šlápnout na brzdu, protože vidíte, že auto před vámi začíná zpomalovat, ne až po nárazu.
Výsledek: první zvýšení sazeb po čtyřech letech. A signál trhům, že levné peníze nejsou trvalý stav.
Aha moment: ČNB nezvyšuje sazby proto, že inflace je vysoká. Zvyšuje je proto, aby se vysokou nestala. Preventivní zdražení vždy překvapí více než reaktivní.
Co to udělá s vaší splátkou, v konkrétních číslech
Swiss Life Hypoindex, nejsledovanější ukazatel průměrných hypotečních sazeb v ČR, vzrostl v červenci 2026 počtvrté v řadě na 5,32 %. Ještě v únoru byl na 4,91 %. Za pět měsíců tedy průměrná sazba vzrostla o 0,41 procentního bodu.
Abstraktní číslo. Pojďme ho převést na peníze.
Modelový příklad: hypotéka 4 000 000 Kč, splatnost 30 let.
Rozdíl 1 008 Kč měsíčně zní jako drobné na kavárnu. Ale za rok je to 12 100 Kč. Za pět let fixace 60 500 Kč. Za celou dobu splácení jsou to stovky tisíc korun, jen proto, že jste čekali pět měsíců.
Aha moment č. 2: Čas na hypotečním trhu není neutrální. Každý měsíc čekání má svou cenu, a ta se projeví ne v příštím měsíci, ale v celkovém přeplatku za celou dobu fixace.
Kde sazby stojí dnes: Přehled bank (k 24. 6. 2026)
Trh je dnes extrémně rozptýlený. Nejlevnější a nejdražší banka se liší o více než celý procentní bod:
Na hypotéce 4 miliony Kč je rozdíl mezi Fio bankou a Partners Bankou 2 733 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci to je 164 000 Kč. Stejná nemovitost, stejná doba splácení, jen jiná banka.
To je důvod, proč vás nabídka vaší vlastní banky nikdy nemůže být tou nejlepší. Vaše banka nemá motiv nabídnout vám víc, než musí.
Co čekat dál, a co dělat teď
Předpovídat přesný vývoj sazeb by byl hazard. Co ale data říkají jasně: ČNB otočila kormidlo, banky to přivítaly jako záminku ke zdražení a prostor pro rychlý pokles v nejbližších měsících je omezený.
- Pokud plánujete hypotéku: Přestaňte čekat na „ideální sazbu". Ta neexistuje, existuje jen dnešní sazba, kterou lze zafixovat, a zítřejší, která může být vyšší nebo nižší. Jednejte na základě toho, co víte, ne na základě toho, co doufáte.
- Pokud vám končí fixace: Nezačínejte srovnávat dva týdny před koncem. Banky vás osloví se „standardní" nabídkou, ne s nejlepší. Začněte 4 až 6 měsíců předem, nechte banky soutěžit a vyjednávejte z pozice síly.
- Pokud máte sazbu pod 3%: Blahopřeji, refinancovat se vám teď nevyplatí. Počkejte na přirozený konec fixace a pak jednejte se všemi kartami v ruce.
Pozor: Nejlevnější sazba neznamená nejlevnější hypotéka
Tady přichází věc, o které banky mluví nerady. Sazba v reklamě a sazba, kterou skutečně dostanete, jsou dvě různé věci.
Každá z bank v tabulce výše uvádí minimální nabídkovou sazbu: tu dosáhne jen klient, který splní všechny podmínky najednou. A těch podmínek bývá překvapivě mnoho.
Pojištění schopnosti splácet: sleva, která vás může vyjít draho
Banky za sjednání pojištění schopnosti splácet nabízejí slevu na sazbě 0,1 až 0,5%. Vypadá to jako výhodná směna. Ale pojistné stojí 4 až 10 % z měsíční splátky. Na hypotéce 4 miliony Kč se splátkou 22 000 Kč to znamená dalších 880 až 2 200 Kč měsíčně. Za 30 let jsou to klidně přes půl milionu korun, a pokud k pojistné události nikdy nedojde, tyto peníze jsou nenávratně pryč.
Navíc: pojištění schopnosti splácet není totéž co životní pojištění. Kryje jen invaliditu 3. stupně (pokles pracovní schopnosti nejméně o 70%), nikoli 1. nebo 2. stupeň. Při ztrátě zaměstnání platí jen pro zaměstnance na dobu neurčitou, OSVČ se zpravidla nekryjí. A maximální délka plnění je 6 až 18 měsíců, ne celá doba splácení.
Aha moment č. 3: Banka vám dá slevu 0,3% za pojištění, ale vy za něj zaplatíte ekvivalent dalšího 0,4 až 0,5% ročně. Zda se to vyplatí, záleží na konkrétní výši pojistného a výši slevy. Na horním pásmu pojistného se to nevyplatí téměř nikdy, na dolním je třeba to spočítat individuálně.
Chytřejší alternativa: rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou
Málokdo ví, že pojištění schopnosti splácet lze nahradit lepším řešením. Rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou kopíruje zůstatek úvěru v čase, bývá levnější než pojistné u PSS a navíc je přenositelné mezi bankami. Pokud refinancujete nebo přecházíte k jiné bance, pojištění si nesete s sebou. U pojištění schopnosti splácet sjednaného přímo u banky tato možnost většinou neexistuje. Tohle je přesně ten rozdíl, který v reklamní tabulce sazeb nikdy neuvidíte.
Podmínky, které málokdo splní hned
Podívejme se, co konkrétně banky vyžadují pro nejnižší sazbu:
- Česká spořitelna (5,14%): Sleva 0,5 % za splácení z aktivního účtu ČS a sleva za sjednané pojištění. Bez splnění obou podmínek je sazba o 0,6% vyšší, tedy 5,74%.
- ČSOB (5,29%): Minimálně 3 platby kartou měsíčně, používání ČSOB Smart aplikace, 2 žadatelé, běžný účet v ČSOB min. 3 měsíce, energetický štítek nemovitosti třídy A nebo B, a příjem min. 60 000 Kč měsíčně na účet. Nesplnění jediné podmínky prodraží sazbu o 0,1 až 0,3%.
- Moneta (4,69%): Minimální měsíční obrat 15 000 Kč na účtu MMB a čerpání do 3 měsíců od podpisu.
- KB (5,49%): Pro LTV nad 80% je sazba o celý 1 procentní bod vyšší, tedy 6,49%.
Co z toho plyne? Srovnávat hypotéky na základě inzerované sazby je jako porovnávat auta jen podle cenovky na výloze, bez DPH, příslušenství a poplatků za výbavu.
Správné srovnání vyžaduje znát RPSN (roční procentní sazbu nákladů) a celkový přeplatek, nikoli jen úrokovou sazbu. A to je přesně to, k čemu slouží nezávislý poradce.
Shrnutí: Co si z toho odnést
- ČNB zvýšila repo sazbu na 3,75%, poprvé po čtyřech letech, šest ze sedmi členů pro
- Průměrná hypoteční sazba je dnes 5,32%, hypotéky pod 5% jsou raritou: jen tři banky z deseti
- Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou přesahuje 1 procentní bod, to je za pět let na hypotéce 4 mil. Kč přes 164 000 Kč
- Čekání na pokles sazeb vás může stát víc, než ušetříte
- Správný čas na hypotéku není ten, kdy jsou sazby nejnižší, je to ten, kdy jste finančně připraveni a kdy jednáte informovaně
Chcete vědět, jaká sazba platí konkrétně pro vás?
Inzerované sazby jsou výchozí bod, ne konečná cena. Skutečná výhodnost hypotéky závisí na vaší konkrétní situaci: výši úvěru, hodnotě nemovitosti, příjmu, délce fixace a podmínkách, které jste ochotni splnit.
Rád vám připravím srovnání nabídek napříč trhem a spočítám, kolik skutečně zaplatíte, včetně pojistného, poplatků a vedlejších podmínek. Bezplatně a bez závazků.
Napište mi nebo zavolejte, Vaše peněženka vám poděkuje.
Zdroje: Hypoindex.cz, přehled aktuálních sazeb hypoték (25. 6. 2026); Hypoindex.cz, pojištění schopností splácet (28. 1. 2026); Česká národní banka, rozhodnutí bankovní rady (18. 6. 2026); BusinessInfo.cz, ČNB poprvé po čtyřech letech zvýšila sazby (18. 6. 2026)
Tento článek má informační charakter a nepředstavuje finanční poradenství.
